雷泽体育2021年，“十四五”规划强调深入实施制造强国战略，发展壮大战略性新兴产业，对产业高质量发展提出更高的要求；同时，全国300城工业用地推出、成交双降，产业用地指标愈发紧张。运营商纵深产业运营能力，产业新城项目布局数量和质量都有了新的突破。在此背景下，中指研究院以产业开发与运营流程为切入点，从产业发展能力、城市建设能力以及企业经营能力三个行业最关注的方面，对产业新城运营商的做法、特点趋势和经验教训进行系统的梳理，以期为政府、业界提供更多参考依据及经验借鉴，进一步推动行业发展。

　　行业步入加速出清、优胜劣汰的阶段，运营商在经营业绩与产业发展能力上分化明显。2022年，雷泽体育对全国范围内41座城市、112个产业新城项目及72家运营企业进行调研，结果显示，经营业绩水平与产业发展能力持续拉大样本企业平均水平与TOP10企业差距。其中，以星河产业集团为代表的运营商，在产业发展能力和城市建设能力方面有了新的突破，持续领先行业发展水平。

　　从TOP10企业与72家样本企业平均得分对比来看，两者综合实力得分相差25分，其中经营业绩水平平均分相差31分，产业发展能力平均分相差29分，是本次综合实力产生差距的主要原因。总体来看，一方面，因为今年调研样本继续扩大，部分产业新城及运营商得分偏低；另一方面，雷泽体育由于TOP10企业具有较强的产业、科研资源优势，且由于其项目开展较早，沉淀了大量的产业运营服务和城市建设经验，进一步扩大了领先优势，其中，中新集团、张江高科600895)以及星河产业集团表现突出，在产业发展能力上得分位居行业前三。随着行业发展，多数运营商意识到产业新城城市建设水平对吸引企业入驻的重要性，更加注重基础设施建设，样本企业城市建设水平普遍提升。值得注意的是，TOP10产业新城运营商的城市建设能力平均得分仅为68分，说明当前城市建设能力方面的整体水平依旧偏低，城市建设对于运营商来说依然任重而道远。

　　2022年，研究组发布产业新城运营商综合实力评价研究，其中，星河产业集团首进前五，获得2022年度中国产业新城运营商综合实力TOP5奖项，其旗下深圳·星河WORLD项目亦获得“2022年度中国产业运营优秀项目”奖项（位列第一）。在此，研究组以星河产业集团为例，进一步剖析优秀的产业新城运营商发展特点，持续挖掘行业标杆运营商发展模式、成功经验，为产城运营的各类参与主体带来更多的启发与借鉴，推动行业持续健康稳定发展。

　　2021年，产业新城持运营商持续比拼产业运营能力，在产业定位方面，运营商成立产业研究院打造自身的研究团队，持续追踪产业发展趋势，打造专业级产业研究能力；在产业招商方面，以产业链招商为主，借助大数据提升招商引资实效；在产业服务方面，运营商改进服务方式、升级服务内容，强化园区服务体系，精准对接企业多元化需求。优秀的产业新城运营商通过自建研究院、搭建产业云招商平台以及完善产业服务，孕育更强大的产业发展能力，持续壮大自身综合实力。

　　自建研究院，科学谋划精准定位。星河产业集团基于产业研究院在城市的产业基础、区位优势、资源禀赋以及区域战略等方面的研究成果，选定项目的主导产业、支柱产业以及基础产业等。其中，星河产城研究院，以星河城市及产业运营实践为基础，以“践行深圳智慧，创新中国产城”为使命，遵循开放合作、全链研究、创新实践的价值理念，汇聚整合各界智力资源，专注新经济、新产业和新城市300778)发展前瞻研究，深耕粤港澳大湾区、长三角、津京冀、成渝都市圈，并面向全国输出深圳新时代产业智慧，以及星河在核心城市布局、重点企业合作中萃取的产城运营经验，打造集“研究+规划+实践”于一体的全链条产城赋能型智库，致力于引领产业规划、策源产城创新、助力区域发展。

　　深耕产业链，数字化赋能全渠道招商。一方面，星河产业集团深耕产业链招商，围绕“建链、强链、补链”等途径，打造完整的产业链，提高产业综合竞争力。另一方面，星河产业集团优化线上数字招商系统，将BIM模型成功植入到星河产业数字招商中心，进一步优化产业招商功能。如南京星河WORLD在产业地块未全面竣工的情况下，提前以BIM模型的形式呈现园区竣工后的室内外全景，给客户带来了沉浸式体验，给南京星河WORLD项目带来了创新的营销模式与巨大的差异化优势。目前，星河产业BIM智慧运营管理平台已获得 “第十二届“创新杯”建筑信息模型（BIM）应用大赛“一等奖”、2021·第二届智慧建造创新大奖赛创新组金奖等多个奖项。

　　持续强化产业投资，整合资源升级服务体系。一方面，运营商继续强化内部平台的增值服务，依托集团强大的综合业务板块，协同打造高效能的产业服务体系。2021年，星河产业集团发布超级企业服务体系，通过打造“一中心六平台”的服务体系，以产业服务为核心、物业服务为基础、商务及配套服务为支点，雷泽体育致力于缔造全方位多层次的高端智慧服务。在此基础上，深圳·星河WORLD积极推进龙岗区24小时自助政务服务区的落成，可提供261项服务，从政策申报、融资贷款、财税咨询、知识产权、法律顾问、人才引进、到资源对接等多层次服务。另一方面，运营商持续运用数字化解决方案加持园区智慧化运营，为入驻企业提供更加高效、便捷的物联服务体系，联合多方力量共建智慧园区生态圈。如星河产业集团与腾讯云正式签署合作协议，双方将充分整合优势资源，依托腾讯AI计算能力及物联网应用场景，打造科技领先、AI智能化运营的深圳·星河双子塔智慧标杆。同年12月，星河产业集团再次跨界美团无人机，联手打造全国首个无人机配送智慧园区，开创园区物流配送新场景，进一步促进产城园区数字化转型升级。

　　根据调研以及公布的资料，研究组对TOP10运营商2021年新拓项目所在城市进行梳理，TOP10运营商新拓项目分布在9个城市，这些城市大多数为城市群内重点城市。从新拓项目所属城市分布来看，长三角、粤港澳大湾区、长江经济带及一带一路沿线城市群布局相对较多。以星河产业集团为代表的产业新城运营商战略性布局热点城市群，针对不同区域的城市化发展进程，打造与城市发展相匹配的产城模式，带动城市发展。

　　聚焦大湾区、长三角，发力中西部，以完善的产品体系助力新型城镇化发展。星河产业集团布局近20城，运营及在建面积超180万㎡，战略合作企业超5000家，拥有超200亿元配套基金培育产业链，形成以新一代信息技术、高端装备制造、文化创意、生命健康、科技金融等核心产业为主导的产业集群。星河产业集团利用自身强大的产业运作能力和资源整合能力，为城市和区域导入产业，以产业发展推动城镇化进程。

　　围绕城市需要，多元产品组合精准适配。星河产业集团打破传统工业园和科技园的单一性和局限性，以产城融合和“生产、生活、生态”三生融合为理念，统筹地域特色和项目资源，重点打造产融新城、双创社区、总部综合体三大主力产品形态，同时涉足商务/专业产业园、文化创意园、田园综合体等多元产品形态，使每个项目都是一个宜居宜业的“园区+社区”。在重点布局区域，企业根据城市发展水平，打造不同的产品业态。针对一线城市及强二线城市核心地带，星河产业集团主打总部综合体和双创社区；针对一线城市及强二线城市中心/次中心，企业主打产融新城；针对一线城市及强二线城市周边，企业主打智能制造基地。

　　2021年，产业新城步入“运营为王”的时代，产业新城整体规模上也有所提升。一方面，运营商升级发展战略，以产业投资带动产业发展，整体资产呈上升趋势。另一方面，运营商深耕产业运营，持续发力产业投资板块，通过产业投资促成投招联动有效闭环，与产业新城开发运营主业协同发展，产业新城营收在整个业务占比显著提升。以星河产业集团为代表的运营商，持续深耕产业运营，加速释放产业新城业绩。

　　星河产业集团以深圳·星河WORLD为起点，“产城融投”实践进阶已深入到广州、南京、成都、苏州等20余个重点城市。2021年，深圳·星河WORLD招商入驻率达99%，进驻企业超1200家，包含26家世界500强、44家上市企业、122家国高企业、12家专精特新企业等，在人工智能、互联网+、机器人、航天航空、ICT等优势产业链已形成强大的产业生态集群效应。经过五年的良好运营，深圳·星河WORLD在整体发展规模上，实现了质的飞越。

　　入驻企业方面，深圳·星河WORLD形成产业集聚人才、人才匹配产业的良性循环，让人才优势转化为产业发展优势，构建具有国际竞争力的人才发展综合生态圈。其一，园区实现了从“产业集群”向“生态集群”转型升级，园区五大核心产业企业共计890家，形成了新一代信息技术、文化创意、科技金融、建筑工程、高端装备以及生命健康产业链。其二，规模以上企业稳步增长，园区规模以上企业稳步增长，2020年共入驻117家，至2021年增长为143家，规上企业同比增长18%。优质企业的加速入驻，将实现企业聚集效应，为园区发展助力。其三，国家高新技术企业逐年增加，园区逐年发挥区域高新产业集群引领及辐射作用，上一年培育及引进国家高新技术企业共计122家。其四，园区人才水平持续提升，外引内联打造湾区人才集聚“强磁场”，其中国家高层次人才6人，地方高层次人才32人，同比增长26%。

　　产业生态建设方面，深圳·星河WORLD产业链建设持续完善，特色产业聚焦电子商务、数字创意以及ICT。其一，园区目前集聚电子商务产业链企业157家，形成了“电子商务+供应链+物流”完善的产业体系。其二，园区集聚相关产业链企业共计67家，形成以文化智能硬件装备为核心、行业新闻文化创意设计为支撑、软硬结合的数字创意产业集聚特色。其三，园区入驻 ICT领域人工智能、信息技术类等相关企业96家，形成“巨头引领+链网协同+孵化创新”的多层次产业生态。

　　园区产出方面，良好的营商环境助力企业高质量发展，呈现勃勃生机。一方面，企业产值逆势增长，2021年，深圳·星河WORLD产值1亿元以上企业61家，纳税500万元以上企业72家。另一方面，知识产权量质齐升，2021年，深圳·星河WORLD持有件数共计5579件，同比增加69%。

　　在此次调研过程中，我们能够直观地感受到产业新城运营商所做的努力，产业新城逐渐由原先的高速发展向高质量发展转变。未来，随着产业新城运营商加速分化，运营商应不断提升自身运营管理能力，创新盈利模式，从而提高市场竞争能力，实现产业新城的高质量发展。