最近多家房企“扎堆”发布中报。没有意外的，行业下行的压力下，多数企业盈利承压。2022年的中报，多多少少暴露出更多房企的真实状况。

　　据中国房地产不完全统计，截至8月26日，已有103家房企发布2022年半年报或中期业绩预告，其中45家房企预计或已经出现亏损，58家预计盈利的房企中有40家净利润同比下滑。

　　45家房企亏损总金额预计超过271亿，其中，预计有10家房企亏损超过10亿元及以上。

　　地产下行已有触底趋势，挑战与机遇并存。旭辉控股的董事局主席林中说过：2022年是其从事房地产行业30年以来最艰难的一年。对其他房企亦是如此。在行业下行的大背景下，稳住，反而成了最好的业绩。

　　头部房企基本上都稳住了。TOP 10房企中的保利发展（600048.SH）在7月就发布业绩快报，小秀了一下肌肉，上半年实现营业收入1108.5亿元，同比增长了23.19%。

　　中海、龙湖、万科等其他TOP 10的房企，也在8月底相继正式公布中期业绩。首先来看中海（600048.SH），2022年上半年，实现营收1037.9亿元，同比下降约3.8%，虽然有少许下滑，但总的来说，还是稳住了。

　　而向来以稳健著称的龙湖，这一次依旧稳健行业新闻。8月26日，龙湖（发布中报，2022年上半年营收948.0亿，同比增长56.4%，业绩相当亮眼。

　　8月最后两天发布财报的万科，也拿出了一份亮眼的成绩单。2022年上半年，万科营收2069亿元，同比增长24%，归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

　　另一方面，多个房企调低2022年销售目标时，部分头部房企也释放出触底的信号。

　　如坚持“不作调整”的越秀地产，在8月22日的业绩会上表示，对完成1235亿元的销售目标充满信心。

　　龙湖集团CEO陈序平在8月26日的业绩会上透露，8月份随着杭州、上海一些项目的进展，有信心能实现当月同比销售额回正。

　　再来看毛利率。行业下行的大背景下，房企的利润空间被不断挤压，许多房企已经不再把毛利率增长作为目标，更多的是将毛利率保持在20%以上。

　　今年上半年，金辉控股毛利率17.7%，绿城中国毛利率17.35%，港龙中国20.82%，越秀地产毛利率21.2%，绿地控股房地产相关毛利率21.53%，碧桂园毛利率10.6%，龙湖集团毛利率21.25%，中海地产毛利率23.46%，万科毛利率为20.48%，主流房企的毛利率均有不同程度下滑。

　　但也有一些暖意。如金地集团，2022年上半年房地产业务结算毛利率为21.38%，同比上升6.93个百分点，整体毛利率水平回归至行业较好水平。

　　还有万科，虽然2022年上半年毛利率相较去年同期下降了2.48个百分点。但具体来看，2022年第二季度的毛利率环比第一季度，上升了2.29个百分点至21.16%。

　　多家头部房企也对行业毛利率的回归，抱有乐观态度。万科总裁祝九胜表示，毛利率承压只是一个短期的现象，长期来看，毛利率还是要回到一个社会平均水平。

　　中海地产认为，当前的市场处于上下半场的转换期，需要一段时间。包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈。但行业重整完进入下半场后，市场里的玩家、行业利率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。

　　不能否认的是，近年来房地产行业整体毛利率下行，部分房企毛利率已低于20%。

　　行业毛利率回归20%左右是行业的一个共识。此前，华润置地总裁李欣在2021年业绩会上表示，大家都对毛利率水平回归到20%左右或以上可能比较重视，行业毛利率回归20%左右是一个共识，主要的原因还是2017年和2018年房地产高歌猛进带来的高地价导致的。未来预计行业毛利率会回归到20%以上，但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。

　　正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝也表示，过往房地产凭借高杠杆高周转的快速扩张模式已经基本宣告结束。行业整体的毛利率在下行，房地产的黄金时代已经过去。

　　房地产行业正在迈入降利时代。而从最近披露完毕的房企中报数据来看，行业毛利率的下行趋势目前也并没有缓解。

　　郁亮在最近万科中期业绩发布会上透露，开发、经营、服务并重的战略将会是新发展阶段的重要优势。多元发展，开发、经营、服务并重，从开发商逐渐向服务商转型，成为房企们提升利润率的一致选择。

　　物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务，均是房企目前正积极探寻的“第二曲线”。其中轻资产、高利润的代建，是目前房企最看好的“大蓝海”。轻资产运营、旱涝保收、毛利率高的代建，可能成为新的增长点。以“代建之王”绿城管理为例，2021年绿城管理代建业务的综合毛利率高达46.4%。

　　近年来，越多越多的房企将代建纳入其业务发展范畴。据CRIC数据显示，雷泽体育目前已有超过30家房企正在发展代建业务。其中不乏头部房企，如万科，2022年初，万科成立代建公司深圳安居建业，与深圳市政府开展深度合作，开展代建业务。

　　“宇宙房企”碧桂园也入局了代建。碧桂园2021年内部年度总结会上，执行董事程光煜就表示，“住有所居”的提出对碧桂园做代建是一个很好的机会。今年7月，碧桂园接手了河南当地项目的“代管代建代销”，并将其列为未来一年内“最重要的工作”之一。

　　头部房企中，入局其中的还有龙湖。中期业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼CEO陈旭平首次透露了，龙湖集团旗下智慧营造品牌龙湖龙智造，主要聚焦在龙湖在TOD方面沉淀下来的能力。“机会比想象来得快，为了托底土地，很多拿地企业没有操盘能力，这也为代建业务带来了机会。” 陈序平强调，龙湖的这个能力是一站式、全链条、全业态的服务，是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的。

　　“泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再去应对风险已经来不及，一定要在没看到冰山的时候有所应对。”龙湖集团董事长吴亚军分享道。

　　正如这句话所言，房企都是一艘艘万吨巨轮，庞大但却笨重，要想不沦为下一个泰坦尼克号，一定要居安思危，未雨绸缪。

　　去年以来，多家房企已经遇到了“冰山”。风险频发之下，投资者更关心的反而不是业绩，而是房企的安全问题。而当下，现金流是房企最重要的“生命线”，安全的现金流是房企抵抗风险的最重要利器。

　　龙湖居安思危，很早就开始筑起了现金流的“高墙”，至今为止，龙湖已经连续六年保持了“三道红线”绿档的记录，如此稳定的现金流，在民营房企中，是相当少见的。

　　据龙湖中报披露，龙湖集团净负债率55.3%，在手现金为875.5亿元，综合借贷总额为2123.8亿元，平均融资成本为年利率3.99%，首次破“4”，平均贷款年限为6.28年。现金短债比4.07，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。

　　同样现金流稳健的千亿规模房企还有“利润王”中海地产。报告期内，中海现金及现金等价物为1253亿元，资产负债率为54.6%、净负债率为39.0%、现金短债比为2.4倍，均未触及“三道红线”，加权平均融资成本为3.44%，保持行业最低区间。

　　昨日莫追忆，2022年中报业绩再次宣告着房地产高增长的时代已经一去不复返。但行业毛利率的下降给房企压力的同时，也未尝不是带来新的机遇。就像郁亮所言，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能坚韧成长，穿越周期。